ISA简报:住宅按揭重估的影响

在LaSalle宏观季刊(LMQ)的最新版本中, 许多图表都强调了利率的上升. 仲量联行尤其关注全球许多地区因利率上升而引发的创收房地产的重新定价. 但利率的飙升也对自有住宅房地产产生了影响, 哪一种资产在全球房地产市场中所占的份额比机构资产大得多. 当我们发布2023年第三季度的LMQ时, 我们着眼于住宅抵押贷款利率上升的广泛影响, 以及它们如何因国家而异. 即使机构澳门黄金城赌城者不直接接触自有住房, 他们应该考虑由这些动态引起的风险(和一些机会).

更高的住房抵押贷款利率对新买家和现有业主都有影响. 对于新买家, 较高的利率降低了他们可以支付的购买价格(假设固定数额的债务服务). 在实践中, 为了解决这个问题，购房者将收入的更大一部分用于买房, 或者缩减或推迟购房计划. 对于住房在经济中占有重要份额的经济体来说, 这可能对GDP增长造成明显拖累. 这也可能给房价带来下行压力, 哪些因素会对消费者支出产生间接的财富效应. (到目前为止, 主要国家的房价在这段利率上升的时期保持得相当不错——如《澳门黄金城赌城官网》第7页的图表所示——但风险依然存在.)

对于现有业主来说，这在很大程度上取决于抵押贷款的具体条款. 美国抵押贷款市场在全球范围内是独一无二的，因为有很大一部分贷款的利率是在完全摊销期限(通常为30年)内固定的。, 根据惠誉的数据. 假设他们不搬家，借款人可以继续享受较低的固定还款. 在世界其他地方, 住房抵押贷款利率通常是浮动的，或者在有限的时间内是固定的. 当利率上升时, 换句话说，随着固定利率期的结束，它们逐渐渗透到借款人身上, 当利率重置时. 根据利率重置机制的不同，它们可能对可支配收入造成直接打击. 家庭对此的反应可能是缩减其他方面的支出, 或者在极端情况下, 脱离自有住房的行列. 这些影响在消费者已经有很高债务负担的地方将更为显著.

为澳门黄金城赌城者在产生收益的机构房地产, 这些动态中有两个方面特别相关. 一个是来自疲软的房地产市场和手头拮据的消费者的广泛衰退风险. 牛津经济研究院(Oxford Economics)指出，在抵押贷款重置方面的不同风险敞口，是导致美国和加拿大近期经济增长出现差异的原因之一. 第二个, 自有住房到租赁住房的替代效应可能会促进多户和单户住房的租赁需求, 可能会推动住宅策略的强劲表现.

加拿大住宅抵押贷款余额构成(2023年4月)

然而, 其余三分之一的加拿大抵押贷款是可变利率的, 哪个浮动基于短期利率变动. 自2022年3月以来，加拿大央行已经九次上调利率, 将一些可变利率抵押贷款的利率推高至6%左右.0%，从大约2%.一年前的8%. 加拿大最常见的浮动利率抵押贷款是固定月供. 随着利率上升, 支付的利息比例较高，本金比例较低. 在过去的18个月里，不断上升的利率使一些借款人的月供无法支付抵押贷款的利息部分. 当月多余的(未付的)利息加到本金中, 增加原抵押金额. 相比之下，国家的绝对每月付款金额与利率直接调整, 这一机制防止了利率上升对可支配收入的短期冲击. 但它确实有效地将加息的影响嵌入到家庭资产负债表上债务的长期增长中.

世界其他地方

除了加拿大，还有哪些国家受到住房抵押贷款利率上升的影响? Cross-border comparisons are not straightforward; the devil is in the detail. 需要考虑的细微差别包括固定利率条款的变化, 摊销期, 利率水平, 以及利率何时以及如何重置. 许多因素, 包括家庭债务水平和各国住房抵押贷款市场结构等宏观指标, 在评估市场风险敞口时需要考虑的因素.

一个长期存在的问题是，按国家分列的固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的相对份额数据，往往会将任何固定一段时间的抵押贷款归类为固定利率, 即便如此，利率也会在短期内重新设定. 惠誉评级(Fitch Ratings)的分析试图通过一个指标来纠正这一问题，该指标包括所有利率预计将在24个月内到期或重置的抵押贷款. 在这一分析中，澳大利亚的风险敞口最大，其次是西班牙、英国和加拿大. Australian mortgages with fixed rates generally have shorter fixed-rate periods of around two years; this compares with five years in the United Kingdom 和 Canada, 在美国呆了30年.S.  (尽管不在惠誉的数据集中, 我们知道瑞典也相对高度暴露于重置.)

利率在24个月内到期或重新设定的住房抵押贷款份额

惠誉扩展了他们的分析，将重置前抵押贷款偿债收入比(“DTI”)按国家进行组合和分层. 这使他们能够估计出利率每提高5个百分点，直接澳门黄金城赌城将会增加多少. 他们发现，这种影响大致与上面的排名顺序一致, 其中澳大利亚和英国受影响最大, 而美国受影响最小. 应当指出的是，许多同样适用于加拿大的减轻因素(例如.g., 强烈的移民, 住房短缺, 低抵押贷款欠款)也适用于澳大利亚, 西班牙和英国.

美国的例外情况并不像看上去那么乐观. 作为一个内部流动性高的国家(与许多其他市场不同)，抵押贷款在不同抵押品之间是不可“转移”的, 美国家庭对抵押贷款利率变化的实际敞口可能高于这些数据本身所暗示的水平. 此外，持有大量长期固定利率抵押贷款也有一些不利之处. 为一个, 高利率对消费者支出的影响较小，可能需要更多的加息来对通胀产生同样的预期影响. 另一个因素, 这已经很明显了, 锁定低利率是否会造成流动性障碍, 限制待售住房供应，使房价具有粘性.

来源:

1. 经济观察:澳大利亚更容易受到高利率影响的三个原因 ——Diana Mousina, AMP Capital, 2022年9月. 

2. 害怕续约:大多数新购房者“非常担心”下个月的月供会高得多 ——安格斯里德研究所，2023年5月

3. 抵押贷款利率重置如何影响消费者支出和债务偿还? 来自加拿大消费者的证据 ——加拿大央行，2020年5月

4. 加拿大按揭欠款统计 ——加拿大银行家协会，Table DB50 Public, 2023年6月

5. 全球住房和抵押贷款展望- 2023年 ——惠誉评级，2022年12月

6. 发达经济体的抵押贷款利息支付——货币政策的一个渠道 ——澳大利亚储备银行，货币政策声明，2023年2月